民法典解读:房屋带抵押可过户?

  • 2022-08-25
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第四百零六条抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的, 应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

中华人民共和国民法典合同编 理解与适用

中华人民共和国民法典合同 解读

一、本条允许抵押人在抵押期间转让抵押财产

准确理解本条,需要把握以下几点:

第一,抵押人有权转让抵押财产。

抵押人转让抵押财产属于有权处分, 不以抵押权人同意为生效条件。况且,即便属于无权处分,根据区分原则,转让合同不以出让人有处分权为必要,无权处分也不影响转让合同的效力。

第二,关于另有约定问题。

如果抵押合同约定,抵押财产不能转或者转让须经抵押权人同意的,根据意思自治原则,此 种约定在当事人之间有效,但此种约定不得对抗善意第三人。

第三,应当区分抵押权是否已经进行登记而予以区别对待。

已经登记的抵押权原则上可以对抗抗买受人,即便买受人已经取得抵押财所有权,抵押权人仍然可以根据抵押权的追及效力,向受让人主张权利。

二、通知义务

通知义务性质上属于 附随义务,抵押人未尽通知义务不影响合同效力。抵押人如果在转让抵押财产时未及时通知抵押权人,虽然不影响抵押权的效力,但是如果因未及时通知造成抵押权人损害的,应当承担赔偿责任。

之所以规定抵押人负有通知义务,一方面,是便于抵押权人决定是否请求抵押人提前清偿债务或者提存。是否请求提前清偿或者提存对抵押权人来说是一种权利而非义务,其可以提出请求,也可以不请求。

在动产抵押已经设立但未登记,而善意取得动产所有权的情抵押权人的抵押权消灭,此时,抵押权人转让抵押财产的行为损害了抵押权,抵押权人可以请求抵押人将转让所得价款用于提前清偿债务或者提存。 抵押人息于履行通知义务,导致抵押权人未能行使相关权利,因此遭受损失的,抵押人应当承担损害赔偿责任。

三、价金代位制度

本条并未承认价金代位制度未规定价金代位制度,是因为本条认可抵押权具有追及效力,因此抵押财产转让时,抵押权向受让人主张抵押权,一般无须用物代位制度来解决抵押权人的保护问题。

从本条规定看,抵押人转让抵押财产可能损害抵押权时,抵押权仅能请求抵押人将所得价款用于提前清偿或者提存, 并未规定对价款享有优先受偿权

根据《民法典》第390 条的规定,抵押权的物上代位性,指的是在抵押物毀损、灭失或者被征收等情况下,抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等代位物优先受偿的法律属性。

从该条规定看,产生物上代位的事实限于毁损、灭失或者被征收等导致抵押物所有权绝对灭失的事实, 而转让只是导致所有权主体的变更,并未导致抵押物的灭失,故从文义上看,转让所得价款不属于代位物的范畴。

四、涤除权

本条未规定涤除权,但在抵押财产可以自由转让且抵押权具有追及力的情况下,受让人享有涤除权乃当然之理。

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