适用民法典新规!抵押的房子能过户吗?法院这样判

  • 2022-08-25
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购房时钱不够,便用房子作为抵押物向银行借款,两年后又卖给了别人,却迟迟不肯协助过户。僵持不下,买房者将卖房者告上了法庭,要求对方配合过户并赔偿自己的损失。1月6日,南通经济技术开发区人民法院对此案进行审理并作出公开宣判。现代快报记者了解到,这是该院审理的首例适用民法典案。

 

 

据介绍,2016年10月,王某阳夫妇向景瑞公司购买了一套总价77.8万余元的房屋。他与银行签订了个人购房担保借款合同,借了62万元来买房,由景瑞公司提供阶段性担保,并以案涉房屋进行抵押。之后,王某阳付清了全部购房款。

 

两年后,女子王某云与王某阳和居间方签订了房屋买卖协议,买下了这套房,约定房款为133万元,并分多个阶段支付定金和剩余房款。由于王某云买房有资金缺口,需要贷款66.5万元,便以这套房子进行抵押。

 

合同签订后,王某云向王某阳支付了66.5万元的房款。2019年9月,王某云代王某阳从景瑞公司接收了房屋,并支付了面积补差、维修基金、物业费等总计9438.88元。此外,她还代对方向银行偿还了贷款本息,总计66827.19元。截至2021年1月4日,还有贷款本息533889元没有还清。该银行表示,同意由王某云代为偿还贷款,配合其办理过户手续。

 

由于王某阳迟迟没有协助办理过户手续,王某云将王某阳夫妇告上法庭。法院审理后认为,房屋抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的,抵押权不受影响。本案中,王某云已经支付了购房款,但王某阳没有配合办理过户手续,构成了违约。目前,王某云已经和涉案银行达成一致,合同具备继续履行的条件。

 

最终,在被告王某阳缺席的情况下,开发区人民法院对此案进行了审理并公开宣判。根据合同中约定的内容,面积补差和维修基金应当由王某阳承担,2019年9月王某云接收房屋前的物业费等费用,也应当由其承担,总计8565.38元。此外,王某云代为偿还的银行贷款应当予以抵扣。

 

最终,法院依据《中华人民共和国民法典》及《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定,判决被告在本判决发生法律效力之日起十五日内,协助王某云办理房屋过户手续,同时王某云需支付购房款589607.43元。此外,被告需按照合同内约定的每天200元的标准,支付王某云逾期过户违约金,直至实际完成过户。

 

“《物权法》规定,抵押期间,未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据本案承办法官开发区法院民庭庭长施永华介绍,《民法典》406条规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

 

新旧法对抵押期间财产可否不经抵押权人同意自由转让作出了差异甚大的规定。《民法典》的抵押财产可自由转让新制度,核心为抵押财产可以在未经注销抵押登记的前提下自由转让,不以抵押权人的同意为前提(另有约定的除外),但抵押财产过户后,原抵押权依然存在于抵押财产之上。

 

据介绍,如今施行的该新制度,大大促进了市场交易,简化了交易程序,也降低了交易双方的法律风险,同时也充分保障了抵押权人权利。

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